关于物业转包的问题

民法典生效前(2021年1月1日之前):

在《民法典》生效之前,关于物业服务转委托的主要法律依据是《物业管理条例》。该条例对物业服务转委托有一定的限制,但并没有像《民法典》那样明确禁止将全部物业服务转委托给第三人。

  1. 《物业管理条例》的规定

    • 第三十一条:规定“物业管理企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他人”。这条规定明确禁止的是将整个物业管理区域的全部物业管理委托给他人,而不是针对物业公司内部的委托或分包行为。

    • 理解:也就是说,《物业管理条例》侧重于禁止将整个物业管理项目“打包”转给另一个独立的物业公司,但对于物业公司内部的分公司、子公司,当时的法律规定相对模糊,留下了可以操作的空间。

  2. 实践中的情况

    • 普遍存在内部转委托:在《民法典》生效之前,物业总公司将物业服务委托给其下属的分公司或子公司的情况较为普遍。在当时的法律法规下,这种内部的委托或分包行为在法律上存在一定的“灰色地带”。

    • 监管不足:由于法律规定的不够明确,且监管相对薄弱,一些物业公司会利用这一点进行“转包”,即以分公司或子公司之名,行实际转包之实,从中牟利,损害业主的利益。

    • 地方性规定:有的地方政府会出台地方性法规或规章,对物业服务转委托进行限制,但执行力度参差不齐。

民法典生效后(2021年1月1日之后):

《民法典》生效后,关于物业服务转委托的法律规定更加明确和严格。

  1. 《民法典》的规定

    • 第九百三十九条:明确规定“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”

    • 理解:这条规定明确禁止了物业服务人的任何形式的“全部转委托”,无论转给的是什么单位(包括分公司、子公司),只要是把全部服务都交给别人来做,就违反了法律。

    • 注意:这里强调的是“全部物业服务”,而不是“部分物业服务”,这意味着物业公司可以将部分专业性的服务分包给专业公司,例如电梯维修、绿化养护等,但是不能把所有的服务都转包出去。

回答你的问题

  • 民法典生效之前,物业总公司“可以”转包给分公司吗?

    • 从严格的法律角度讲, 《物业管理条例》禁止“将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他人”,这里的“他人”不能简单解释为独立法人,而是应该解释为“除了自己之外的所有单位”。 因此, 如果物业公司将全部物业管理职责都委托给了分公司,那么应该被认定为违法。但是由于当时的监管和执法力度有限,这种转委托行为在实践中较为普遍,很多时候没有被追究法律责任。

    • 但是,即使在《民法典》生效之前,物业总公司仍然不能违反法律的规定。

  • 转包给分公司是否“违反相关法律”

    • 在《民法典》生效之前,如果将全部物业服务转包给下属分公司, 实践中可能没有受到法律的严格追究,但仍然有违法之嫌。

    • 在《民法典》生效之后,将全部物业服务转委托给分公司,属于明显的违法行为。

总结

  • 在《民法典》生效之前,《物业管理条例》禁止将整个物业管理区域的全部物业管理委托给他人,但对于内部转委托问题规定不够明确,导致实践中存在一定的“灰色地带”。

  • 《民法典》生效后,明确禁止物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给任何第三人,包括分公司、子公司等。

  • 尽管实践中,民法典生效前,物业公司将全部服务转委托给下属单位较为常见,但这并不表示该行为合法。

  • 民法典生效后,法律对物业服务转委托的规定更加严格,物业公司应该更加规范自身的行为,并承担相应的法律责任。

因此,你可以认为,在《民法典》生效之前,物业总公司“可以”转包给分公司,但这并不代表其完全合法,只是当时的法律法规存在一定的模糊空间。而在《民法典》生效之后,这种行为被明确禁止